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关于深圳房地产市场调查的主要内容

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发表于 2020-3-9 09:30:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
房地产市场调研,就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测,为决策者了解房地产市场的变动趋势,制定公司营业计划,拟订经营策略提供参考与建议。通俗地讲,房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。

由于土地和房屋的“不动性”,房地产市场调查也就具有很强的地域特征。因此,对房地产市场的切入,习惯的做法是依据地域,先由点(整个楼盘)到线和面(区域市场)。再由线和面到体(宏观环境),然后再回复到线和面,从线和面再回复到点...不断循环往复,融会贯通,才能真正地予以把握。

1.点——单个楼盘

对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础,他不但是新进接触房地产知识的第一课,而且也是任何资深人员及时了解房地产市场最为具体、最为直接的途径。

单个楼盘的市场调查通常包括以下四项:

(1)产品分析

产品分析的第一部分是分析楼盘的地理位置。从大的方面讲,分析楼盘的地理位置,就是分析楼盘的区域历史沿革和区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等),了解区域交通状况(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等),了解区域公共配套设施(水、电、煤气等市政配套,公园、学校、医院、影剧院、商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等。从小的方面讲,分析楼盘的地理位置,就是分析楼盘地块的大小形状、所处位置,他的东西南北的邻居是谁,他的进出道路如何,是否临街等。和其他商品不一样,楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素,它的优劣与否,往往决定了楼盘的大部分价值。应该讲,楼盘的地理位置也应该从属于产品性质的某一方面,但因为它的至关重要性,所以我们就把它单独立项进行讨论。

产品分析的第二部分是对具体产品的分析,就是对楼盘市调的主体部分进行分析。该部分重点在于了解楼盘的指标和参数,它具体包括土地大小,总建筑面积,产品类别与规划,建筑设计与外观,总建套数与户型、面积、格局配比,建筑用材,公共设施和施工进度等。分析产品是理解楼盘的基础,只有认真分析产品才能正确把握因此而产生的种种变化。

产品因素中还有一个特别项目,虽不是产品本身,但却是产品的重要构成,它就是我们常说的公司的组成,即楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁,他们的资质如何,彼此间是如何合作的等。从公司的组成状况我们可以间接地评估楼盘的制度。

(2)价格组合

楼盘的组合主要包括产品的单价、总价和付款方式。市场中,往往有许多价格方面的促销活动,但万变不离其宗,其最终依旧归结于组合的三个方面的搭配。剖析价格组合,并了解其运用策略也是市场调查最吸引人的地方。

(3)广告策略

广告策略主要包括广告基调的推敲,主要诉求点的把握,媒体的选择,广告密度的安排和具体实施效果等。具体广告行为的市场调查不可能囊括各方面的大小事项,关键是把握其广告策划的精髓。

(4)销售执行

研究销售执行是市场调查最关键的地方,它一方面是指具体的业务安排,如销售点的选择、人员的配置、业务执行等;另一方面则是调查实际销售结果,如什么样的户型最好卖,什么样的总价最为市场所接受,吸引客户最主要的地方是什么,购房客户群有什么特征,等等。所有这一切都是市场调查所应该了解的。

可以说,销售执行中的销售状况是果,其他几个方面都是因,了解因果关系,分析其中的缘由,是单个楼盘也是整个市调工作的全部内涵。

2.线和面——区域市场

对单个楼盘的详尽了解之后,我们可以着手区域市场调查与分析。一般来讲,区域市场的调查与分析,主要包括区域分析、区域产品分析和需求特征分析三个方面。

(1)区域分析

区域分析是指在特定区域中,对影响房地产市场的交通干线、区域特征和发展规划三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析,在具体分析中,区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。

(2)区域产品分析

区域产品分析主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内,楼盘的总量、类别、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反应和市场空白点的捕捉等。分析区域产品,关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点,以及他们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘,在都是住宅,都是一样的价格,都是一样的品质的情况下,其中的一个卖得相当好,这就是区域产品应该着力分析的地方。

(3)需求特征

需求特征是指区域人口相数量和密度、人口结构和家庭规模、购买力水平、客户的需求结构与特征、人口素质和习惯嗜好等。需求特征是调研者从客户的角度对产品的一种审视,把握需求特征是我们对产品不断创新的动力与源泉。

实践证明,区域市场分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。坐在办公室冥思苦想、抄抄写写是拿不出有分量的区域市场分析报告的。要写好区域市场分析报告,首先应该详细调查该区域某一单个楼盘,而后以这个楼盘所在的街道为延伸区、将整个街道的所有楼盘调查仔细,最后,则以这一街道为基准,分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况。由此从点到线,从线到面,不断地比较、分析、归纳和总结,区域市场的状况便会了如指掌。

3.体(宏观环境)

对点、线、面的把握是市场调查的主体,但不是全部。只有对体(宏观环境)的深刻理解,才可能将房地产的市场调查做得更灵活、更深入。一般来讲,房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。

点、面(线)、体构成了房地产市场调查的基本框架,它们的融会贯通则是深入研究房地产市场的有效途径。只有认真地进行市场调查,科学地分析整理,才可能成为真正的市场专家。

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