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物企介入产业园区前期管理的探索

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发表于 2020-11-11 16:42:23 | 显示全部楼层 |阅读模式

产业园区的物业管理贯穿园区发展全程,即筹备期、建设期、入驻期,其首要环节是园区筹备期与建设期的管理,即前期管理。


物业管理的前期介入是指物业管理企业在物业的开发设计阶段进行介入,从事物业形成前的管理,主要是开发企业邀请从事物业管理的企业及有关人员从物业管理和运作角度为开发企业提出规划,包括楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程验收接管、智慧物业服务平台接入、房屋销售租赁等多方面建设建议,并制定对应的物业管理方案,为后期物业管理工作打下坚实的基础。


产业园区物业管理前期介入的主要工作


产业园区物业管理前期介入的主要工作涵盖了产业园区的筹备期和建设期两大阶段,具体涉及园区规划设计、园区建筑施工、设施设备选型及安装、物业服务设计等多个环节。在不同的环节,物业管理的工作侧重点也不相同。


规划设计阶段的工作


物业管理企业应全面参与各项规划设计,可促进项目的设计优化,合理规划布局、功能完善、优化空间利用。


一般一个项目的设计人员在项目规划设计阶段,考虑了房屋、配套设施建造各项规划指标及开发商的设想,从而更多地考虑了建筑标准、时间与建筑预算成本,而没有从业主的、物业建筑及设施设备的管理与运行、物业空间的利用以及节能降耗等角度考虑,在使用细节上考虑不足,导致产业园区建成后将造成难以弥补的后果。


物业前期介入能将诸多问题进行规避,从业主需求及未来物业长期使用的角度出发,对设计风格、配套设施、园区道路规划、景观绿化、车辆出入及停放、物业配套等提出建议,充分考虑设备、材料的经久耐用,以有利于维修保养;促使设计优化,以使其规划设计更加理性化、更加人性化。


建筑施工阶段的工作


物业的建筑施工即是项目建设全面实施的过程,也是物业载体逐步实现的过程,包括打桩、地基、土木工程、水电安装及外墙装饰等等。


在这阶段,施工环节多,施工单位多,从土建到水电安装、再到设备安装,其工序错综复杂,物业前期介入将从中对项目工程各个环节进行严格把关,对不合理的标准、流程、工序进行全面把控,以防止物业交付后因为细节忽视导至物业使用及维修麻烦。


有了提前介入,后期的管理单位对其项目的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本、隐蔽工程等情况做到心中有数,对物业运营中可能出现的隐患了如指掌,所发现的问题在施工安装方尚未退场前即可解决,既节省了费用,也大大缩短了交付入住的过渡期。


设施设备选型及安装阶段的工作


此阶段分为两个部分:一是设施设备选型;二是设施设备的安装。


物业前期介入能从一开始便熟悉设施设备型号、功能、智能化程度,同时依据丰富的设施设备的运行、养护经验提出供选型参考的专业建议,并按规范进行接管验收,确保设施设备能为整体物业运营提供有效保障。


其在安装阶段,物业前期介入后,将根据施工进度派出专业技术人员对给排水、管井安装、电梯、空调、消防、新/排风系统、消防、会议系统、智能化弱电系统、机电设备等各个系统在以往运行中可能存在的问题进行逐一排查,就发现的问题或未来存在的隐患向开发商提出建议,并及时解决,确保设施设备在投入使用前就能正常运行。


物业服务设计阶段的工作


现代物业管理,特别是产业集群的产业园区物业服务,涉及到园区内企业与住户的方方面面,如:企业孵化、平台融资、产业信息交流、学术成果转化、人才交流与引进、园区生活、园区各类后勤保障等多门类服务需求。为满足未来企业对物业服务的需求,在前期介入阶段,应在智慧园区建设方面提出建设性意见,比如将设备管理、智能办公、停车泊车、物业缴费、消防智能、工程维修、生活智能、园区商务接待、园区会议服务、安全监控等诸多系统融入到一个云系统(App)中,为将来提供综合性物业服务打下基础。


产业园区物业管理前期介入的价值体现


有利于完善设计细节


对园区的规划设计,不仅要从园区的总体布局、功能使用、环境布局等方面来考虑,而且也要从有利于日后物业使用、未来拓展来着眼。物业的前期介入会依据其丰富的设备设施运行经验,有效提出可行性建议,来规避此类问题发生。


有利于提高施工质量


因为物业管理公司对物业管理工作有着丰富的管理运行经验和第一手的设备设施运行数据资料,对设备和设施在长期使用过程中可能会暴露出的问题掌握得比较透彻。因此,物业前期介入,能及时从日后物业管理的角度监督施工单位严格地按设计意愿施工建设,对可能出现的质量隐患能予以加强监管,积极参与工程验收,提高工程质量。


有利于物业公司后期的常规管理


物业前期介入有利于物业管理单位熟悉该物业的整体情况,保障服务品质持续提升,同时为设施设备的管理、养护、维修带来便利。一是便于物业管理中维修保养计划的安排;二是便于物业管理中的检修,特别是可以缩短检修时间;三是能够或比较容易保证维修质量;四是便利物业及设施设备的更新改造。所有这一切为物业管理公司向住户提供良好的服务打下了基础。


有利于物业项目的销售


在物业销售前,物业前期介入人员可对销售人员进行专业物业知识培训,统一服务承诺,避免销售中乱承诺,尽减少销售给客户体验感带来的不适;其次进行周密策划,制定出具人性化、符合客户需求的物业服务方案,站在潜在购房者及使用者的角度,制定出智慧性、实用、合理、舒适的物业管理方案,以高品质、专业化的物业管理做为房屋销售新的卖点,来吸引更多的潜在住户。


由此可见,物业管理企业在产业园区筹备期物业就介入管理对项目物业的功能完善和销售起着较大的促进作用。


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